¿Quién paga la humedad por capilaridad?
Depende de si vives de alquiler, en un piso con comunidad, si tienes seguro o si acabas de comprar. Resumimos lo que dice cada ley, con el artículo enlazado al BOE. No es asesoramiento legal: para tu caso concreto, consulta a un abogado o a una asociación de consumidores.
- Vives de alquilerEl casero, salvo que el daño sea culpa tuya
- Vives en un pisoLa comunidad, si sube por un muro o la cimentación del edificio
- Tienes seguro de hogarDepende de la póliza; la condensación suele estar excluida
- Acabas de comprarEl vendedor, si era un defecto oculto: 6 meses desde la entrega
- La casa es nuevaEl constructor y los técnicos de la obra: 3 años
Si vives de alquiler
La humedad que sube del terreno es un problema del edificio, no del uso que tú le das al piso.
Lo que dice la ley
El casero tiene que hacer, sin subir la renta, todas las reparaciones necesarias para que la vivienda siga siendo habitable, salvo que el daño sea culpa tuya o de quien vive contigo.
Las pequeñas reparaciones por el desgaste del uso diario te tocan a ti. Una humedad que viene del terreno difícilmente es desgaste.
Ojo con un detalle: el Código Civil hace responsable al inquilino del deterioro de lo alquilado «a no ser que pruebe» que no fue culpa suya. Si el casero dice que es condensación por no ventilar, lo que lo aclara es una medición.
Qué hacer
Avisa cuanto antes y por escrito, y deja que lo vea el casero o su técnico. Si hay que evitar un daño inminente, puedes hacer la reparación urgente avisando antes y pedirle el importe.
Si la obra dura más de 20 días, la renta baja en proporción a la parte del piso que no puedes usar.
Desde el 8 de octubre de 2026, puedes pedirle la reparación por escrito con un presupuesto razonable. Tiene 15 días naturales para aceptarlo, proponer otra reparación o hacerla. Si no contesta o se niega sin motivo, puedes hacer la obra y descontarla de las rentas siguientes, con el coste justificado.
Esto último lo añadió un real decreto-ley, que el Congreso tiene que convalidar; la versión anterior la derogó el 2 de octubre de 2026. Comprueba en el BOE que sigue en vigor antes de usarlo.
Si vives en un piso con comunidad
Es lo típico en un bajo: el agua sube por los muros y la cimentación, que son de todos.
Lo que dice la ley
Los cimientos, los muros de carga, la fachada y el resto de elementos estructurales son elementos comunes del edificio.
Las obras necesarias para conservarlos son obligatorias y no necesitan un acuerdo previo de la junta.
Cada propietario, a su vez, mantiene en buen estado su propio piso y responde de los daños que cause por descuido.
Código Civil, art. 396 · Ley de Propiedad Horizontal, arts. 9.1.b y 10.1.a
Qué hacer
Comunícalo por escrito al presidente o al administrador, con fotos y, si puedes, una medición que diga a qué altura llega la humedad.
Pide que un técnico mida el muro antes de aprobar un método. La obra en el muro común es de la comunidad; quién rehace el yeso y la pintura de tu casa después, conviene dejarlo por escrito en el acta.
Mira la última inspección del edificio. Si la ITE recoge humedad en la base de los muros, es un buen papel para la junta.
ITE en Madrid capital
La primera inspección se presenta el año siguiente a cumplir 30 años el edificio, y después cada diez años.
Fuentes: Ayuntamiento de Madrid · Revisado: 24 oct. 2026
ITE en Cataluña
Antes de los 45 años del edificio. Si encuentra deficiencias, la comunidad aprueba un programa de obras en un año, o en seis meses si son graves. Es una inspección visual: no busca vicios ocultos.
Fuentes: Generalitat de Catalunya, Agència de l'Habitatge · Revisado: 24 oct. 2026
Si tienes seguro de hogar
Aquí la respuesta está en tu póliza, no en una ley.
Lo que sabemos
La OCU, en su repaso de las exclusiones de los seguros de hogar de julio de 2026, pone las humedades por condensación entre las más habituales, y recomienda leer bien las exclusiones de la póliza.
Sobre la capilaridad no da dato. No hemos encontrado una fuente independiente que diga si las pólizas de hogar suelen cubrirla.
OCU, «Seguros de hogar: atento a las exclusiones» (22 de julio de 2026)
Qué hacer
Busca en tu póliza las palabras «humedad», «filtración» y «filtraciones», en coberturas y en exclusiones.
Pregunta al seguro por escrito si cubre la humedad por capilaridad y pide que te citen la cláusula. Una respuesta por teléfono no te sirve después.
Si acabas de comprar
Si la humedad estaba tapada y salió después, puede ser un defecto oculto. El plazo es corto.
Lo que dice la ley
El vendedor responde de los defectos ocultos que hacen la vivienda impropia para su uso, o que lo reducen tanto que no la habrías comprado o habrías pagado menos. Responde aunque no lo supiera, salvo que se pactara lo contrario y no lo supiera.
No responde de lo que estaba a la vista, ni de lo que un comprador perito debía ver.
Puedes elegir entre deshacer la compra, recuperando los gastos, o una rebaja del precio fijada por peritos. Si el vendedor lo sabía y no lo dijo, además te indemniza. Tienes 6 meses desde la entrega.
Qué hacer
Si viste la mancha en la visita, no es un defecto oculto. Si estaba pintada por encima y salió después, guarda fotos con fecha y pide cuanto antes una medición por escrito.
En Cataluña, al comprar te tienen que dar el certificado de aptitud del edificio y, si estaba obligado a pasarla, una copia del informe de la ITE. Léelo: si ya recogía humedad, cuenta.
Fuentes: Generalitat de Catalunya, Agència de l'Habitatge · Revisado: 24 oct. 2026
Si la casa es nueva
Desde mayo de 2000, quien construye responde de la humedad durante años, no solo meses.
Lo que dice la ley
Los agentes de la obra responden durante 3 años de los daños por defectos que incumplan los requisitos de habitabilidad, entre ellos la salubridad y la estanqueidad del interior. Durante 1 año, el constructor responde de los acabados, y durante 10 años todos responden de la estructura. Los plazos cuentan desde la recepción de la obra.
Una vez aparece el daño, hay 2 años para reclamar. Se aplica a las obras cuya licencia se pidió desde el 6 de mayo de 2000.
Que una humedad concreta entre en esos 3 años lo decide un perito o un juez. Pero el Código Técnico pide en obra nueva una barrera impermeable a más de 15 cm del suelo exterior, justo para que el agua no suba.
LOE, arts. 3.1.c, 17, 18 y disposición transitoria primera · CTE DB HS 1, apdo. 2.3.3.2
Qué hacer
Reclama por escrito al promotor, que responde junto con los demás agentes de la obra ante quien compra.
Pide una medición que diga por dónde entra el agua: no es lo mismo que suba del terreno que una filtración por la fachada o condensación.
Los plazos, juntos
| Caso | Plazo | Ley |
|---|---|---|
| Compraventa: defecto oculto | Plazo6 meses desde la entrega | LeyCódigo Civil, art. 1490 |
| Obra nueva: habitabilidad (salubridad y estanqueidad) | Plazo3 años desde la recepción de la obra | LeyLOE, art. 17.1.b |
| Obra nueva: acabados | Plazo1 año, el constructor | LeyLOE, art. 17.1 |
| Obra nueva: reclamar una vez aparece el daño | Plazo2 años desde que se produce | LeyLOE, art. 18.1 |
| Alquiler: el casero responde a tu requerimiento | Plazo15 días naturales (si sigue en vigor) | LeyLAU, art. 21.5 |
| Echarte atrás de un tratamiento firmado en casa | Plazo14 días; 30 si no pediste la visita | LeyLey de Consumidores, art. 102 |
Fuentes: BOE: Código, Ley, Ley, Ley · Revisado: 24 oct. 2026
Un papel que sirve en todos los casos
Una medición por escrito, con fecha, que diga a qué altura llega la humedad y si sube del terreno. Con ella hablas con el casero, la comunidad, el seguro o el vendedor. Qué medición demuestra algo.
Una empresa de tu provincia mide la pared y te da el diagnóstico.
Que te miren la paredFuentes
- Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, artículo 21 (conservación de la vivienda)BOE · consultado el 24 oct. 2026
- Código Civil, artículos 396, 1484 a 1490 y 1563BOE · consultado el 24 oct. 2026
- Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, artículos 9 y 10BOE · consultado el 24 oct. 2026
- Inspección Técnica de Edificios (ITE). PlazosAyuntamiento de Madrid · consultado el 24 oct. 2026
- Preguntes freqüents sobre Inspecció tècnica d'edificis (ITE)Generalitat de Catalunya, Agència de l'Habitatge · consultado el 24 oct. 2026
- Seguros de hogar: atento a las exclusionesOCU, publicado el 22 jul. 2026 · consultado el 24 oct. 2026
- Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, artículos 3, 17 y 18BOE · consultado el 24 oct. 2026
- Documento Básico HS Salubridad, apartado 2.3.3.2 «Arranque de la fachada desde la cimentación»Código Técnico de la Edificación · consultado el 24 oct. 2026
- Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (Real Decreto Legislativo 1/2007), artículos 102, 104 y 108BOE · consultado el 24 oct. 2026
Fuentes: BOE: Ley, Código, Ley, Ley, Ley · Ayuntamiento de Madrid · Generalitat de Catalunya, Agència de l'Habitatge · OCU, 2026 · Código Técnico de la Edificación · Revisado: 24 oct. 2026